Русский Север

Письмо Управления Минюста РФ по Архангельской обл. и Ненецкому автономному округу от 30.06.2016 "О сделках с недвижимым имуществом"

ВОПРОС-ОТВЕТ

1. Я живу с несовершеннолетним ребенком и планирую продать квартиру, которая оформлена на его имя на праве собственности. Нужно ли мне удостоверить сделку у нотариуса?

С 1 января 2016 г. вступили в силу изменения, внесенные в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
По новым правилам для совершения сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, разрешения органов опеки и попечительства недостаточно. Теперь такую сделку необходимо нотариально удостоверить. Это же нововведение касается сделок с недвижимостью, принадлежащей гражданам, которые признаны ограниченно дееспособными.
Стоит отметить, что в соответствии со статьей 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате за совершение нотариальных действий, для которых законодательством Российской Федерации предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус, занимающийся частной практикой, взимает нотариальный тариф в размере, соответствующем размеру государственной пошлины по ставкам, установленным законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, установлена государственная пошлина в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.
Следует отметить, что помимо нотариального тарифа за удостоверение договора с лиц, обратившихся за совершением такого нотариального действия, взимается также плата за оказываемые нотариусом услуги технического и правового характера, предельный размер которой устанавливается Нотариальной палатой Архангельской области в соответствии с Методическими рекомендациями по определению предельного размера платы за оказание нотариусом услуг правового и технического характера, утвержденными Решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол N 03/16 от 28 марта 2016 года).

2. У меня есть доля в квартире. Могу ли я ее продать лицам, которые не проживают совместно со мной?

Федеральными законами от 29.12.2015 N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ), от 02.06.2016 N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 02.06.2016 N 172-ФЗ) введена обязательная нотариальная форма для отдельных видов сделок с недвижимостью.
Так, в соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, в редакции указанных выше законов, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Таким образом, действующим законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма для всех сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Согласно абзацам 2 и 3 пункта 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
В силу пункта 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Согласно абзацу пятому раздела первого письма Федеральной нотариальной палаты от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 "О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу" правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки установлены пунктом 3 статьи 250 ГК РФ и в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.
Таким образом, собственник доли в праве общей собственности на недвижимое имущество вправе продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, т.е. лицу не являющемуся сособственником объекта недвижимости, по сделке, совершенной в нотариальной в форме, известив об этом в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, остальных участников долевой собственности не менее чем за один месяц до совершения сделки.
При этом в силу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

3. Как увеличилась для граждан доступность услуг, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

В случаях, если для совершения нотариального действия необходимы сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости (ГКН), гражданин может обратиться к нотариусу.
В соответствии с положениями статьи 47.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате для совершения нотариального действия нотариус в порядке и способами, которые установлены Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в течение трех рабочих дней со дня обращения гражданина, его представителя или представителя юридического лица запрашивает и получает в установленные указанными федеральными законами сроки в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, или подведомственном ему государственном бюджетном учреждении, наделенном соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости.
Кроме того, законодатель предусмотрел сокращенные сроки регистрации на основании нотариально удостоверенных документов.
Общий срок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет 10 дней, а в некоторых случаях сокращен до 5 дней. Но на практике возникают случаи, когда покупателю или продавцу необходимо ускорить процедуру регистрации в связи с переездом в другой город или страну либо по другим причинам.
Согласно положениям абзаца 3 пункта 3 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение 3 рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Кроме того, нотариус по обращению гражданина вправе совершить нотариальное действие по подаче заявления о государственной регистрации права в Росреестр в порядке, предусмотренном ст. 86.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.
Таким образом, нотариус оказывает содействие гражданам при их взаимодействии с Росреестром, что упрощает процедуру оформления прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поиск

Документы недели

Новости Партнеров

Наверх